天天观察：大玉米、双子塔，绿地在郑州的项目一言难尽！

• 2023-06-21 14:32:04来源：驼富邦

地产的尽头是国央企，但也有例外！

近几年，房地产行业急转直下，多数民营房企的生存状况堪忧，各城土拍更被“国”字头包揽。国企大口吃肉，民企只能干看！

(资料图片)

昔日凭借高负债、高杠杆，房地产行业野蛮生长，后来被拿捏，房企们抓耳挠腮，日子捉襟见肘。

当潮水褪去后，就知道谁在裸泳？但裸泳的不止民企。

2020年8月，央行和住建部邀请恒大、万科、碧桂园、中梁、新城、中海、华侨城、绿地等12家重点房企在京“喝茶”，随后“三道红线”政策浮出水面，整个行业一片哀嚎。

其中 绿地，是唯一一个三道红线全部踩爆的国企 。

即便如此，恒大的雷轰动全国，走在破产重整边缘，许老板把能卖的都卖得差不多了；反观负债超1.2万亿的绿地，悄无声息，仍像没事的姑娘一样！

就在5月底，上海某法院发布一则公告，涉及绿地控股及法人张玉良被法院限制高消费，引起舆论关注。

但随后绿地控股对此表示否认，公司无被限制高消费情况。短短两天内，这波舆论就被平息，限高消费的新闻也变成了历史旧闻！

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上次看到张董的消息是在去年12月10日，郑州刚解封一周，张董结束一天工作，连夜从上海赶到郑州中原事业部指导工作。

在接下来的40个小时中，他实地考察了郑州的绿地滨湖国际城、郑州绿地城、绿地花语城、绿地云都会、绿地溱水小镇等项目。

这些项目有一个共同点： 存在长期停工现象。

据公开信息，除郑州外，张董还辗转济南、长沙、哈尔滨、大庆等地，拜访当地官员，了解绿地在本地发展情况，尽最大努力推进合作，共谋发展。

毕竟业务遍布全国，张董这个时候出来走动走动，和当地官员喝喝茶，目的还是为了更好地开展工作。

再说各城市保交楼项目的资金毕竟有限，给了王二，张三就只能干瞪眼。

郑州对绿地的态度是，将为绿地发展营造良好环境，支持企业纾困资金配置、全力推动项目加速建设，共同推动双方合作不断取得新突破。

那么，目前绿地在郑州项目的现状如何？

近期，邦君实地走访了绿地城、绿地滨湖国际、绿地花语城等住宅项目，一言难尽。

在负债高压下，绿地的现金流十分吃紧，虽说这些项目没有烂尾，但都多年延期，有的勉强交付，减配、降配严重；有的仍在磨洋工，需要业主多点耐心等待；有的仍是一片荒地，等待进场...

目前，二七区绿地城八区基本完工，仅剩细节收尾，基本具备交房条件。另外，高铁线外的十一区外立面完成，整体工程进度约80%，也离交房不远。

绿地城八区

绿地城十一区

二区、七区等项目，虽有施工迹象，但现场工人不多，施工进度较慢。

据公开信息，2022年绿地城三期精装交付，此前已延期交付2年时间，由于资金问题，绿地把能节约的就不会浪费一分钱，严重降标。

作为二七新区规划建设的重点项目，绿地滨湖国际新城总用地面积超600亩，总投资金额约130亿元，自开工至今已有10年！

历经多次停工的绿地滨湖国际项目，四区、六区、七区等虽处于施工状态，但工地现场工人并不多，不过六区公寓主体已封顶，大概率不会烂尾。

绿地滨湖国际

绿地滨湖国际

让人不解的是二区地块仍是一片荒地，等待开发商后续进场，估计难度会很大！

本以为此前规划的270米二七绿地双塔会成为区域新地标，可谁知现在还不足70米...

曾多次出现维权、甚至更名的绿地花语城项目，冰火两重天。

售楼部门口绿草丛生，停车区也空荡荡的，除几位工作人员外，看不到购房者的身影，与两年前形成很大反差。现在的营销口号是： 买房，看了现房实景再决定！

整个大盘，靠近浔江路的书锦苑工程完成度近100%，即将交付；西南侧的绿地风华苑有工人在做外立面，一排下来，场面还是挺壮观的；东南角的绿地花语城盛锦苑相对比较安静，现场工人较少。

曾经长期停工的项目，在“保交楼”的东风下实现全面复工，这真的很神奇，绿地就像一个魔法师，可以变出资金来。

不过，这对广大业主而言是一件好事，至于何时交房、交房质量怎样，业主们要提前做好心理准备： 能交房就不错了，还要啥自行车！

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在郑州，想必市民对绿地并不陌生，毕竟做了那么多“贡献”！

大玉米、双子塔等郑州地标性建筑皆出自绿地之手，全国30个重点城市，绿地贡献了8成的地标建筑，被业界称为“中国超高层写字楼专家”。

绿地，可以说是郑州城市发展成长的最有力见证者。

早在20多年前，郑东新区一张蓝图绘到底，城市规划建设如火如荼。

本土房企势单力薄，难当重任。2004年，与建业同年成立的绿地，斥资5000万成立河南老街坊置业有限公司，正式入驻郑州。比升龙提前一年入郑。

而后绿地千玺广场（ 玉米楼 ）、绿地之窗、绿地原盛国际、绿地双子塔、绿地新都会等一座座商务写字楼拔地而起，占据东区商务高地。

有城市地标做铺垫，绿地在郑州的住宅业务也变得轻松许多。

其实，购房者大多不懂，谁的名气大，有背景，有实力，就买谁家的房子。

绿地的销售人员并不需要搞太多套路，两句话介绍下谁建设的郑州地标，就足够了。

客户都吃这套。

不过后来被曝光，大玉米可能过于“高端”，空置率攀升，租金下滑，价格对折，入驻的并非省市知名企业，大多是皮包空壳小公司。本以为是郑州门面担当，实则空有其表！

当然， 绿地对郑州的“贡献”可不止这些。 当写字楼不好做，绿地在2016年转型开发住宅业务。

经开区的绿地海珀兰轩项目，是绿地转型后交付的第一个住宅项目，当周边项目9000元/平方时，绿地海珀卖到12500，业主实地调查后发现，实际与宣传严重不符，存在虚假宣传。

自此之后，过于 “皮实” 的绿地在郑州开启“加速度”，绿地澜庭、绿地璀璨天城、绿地滨湖国际城、绿地城、绿地花语城、绿地云都会、绿地溱水小镇、绿地嵩山小镇... 一个个项目背后又隐藏着多少故事，都是经验和教训。

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不过买了绿地项目的业主也不必过于焦虑，绿地项目只是延迟了交房时间而已，大概率不会烂尾。

因为国内只有一个绿地，就像当初的选择一样，相信它有这个实力！

2021年3月份，上海市国资委调研绿地集团，表示要全力支持绿地集团下一步改革与发展。

在2021年7月，绿地为了让“一条红线转绿”，以12.6亿元价格将旗下全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股，超4000万平方米的物业面积收益拱手让人。

一家堂堂500强国企，到了变卖家产的地步，体面何在？

在11月份，绿地控股发布公告称将所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

这意味着什么？

绿地不再是“房企”，换个马甲后，就脱离“三条红线”的管控，规避掉政策约束，绿地的负债、杠杆问题就不再突出，债权人也不会催它还债，融资贷款也会相对更容易。

釜底抽薪，绿地直接从本质上解决问题 。这是否给其他房企提供了参考？

也仅是参考，绝大多数企业都是有心无力，试问有哪个房企的多元化业务，将副业干过主业？绿地是个例外。

2020年绿地集团全年营收4561亿元，其中基建业务营业收入为2334亿元，地产业务营收1948亿元，基建产业收入占比已超过50%。绿地满足了企业行业变更的关键因素，但这也只是其中之一。

绿地能左右逢源，除上海房企龙头这个角色外，还与自身发展背景有关。

张董在创办绿地之前，在仕途上一路狂飙。从1982年至1992年，张董从嘉兴江桥镇的副书记，一路坐进了上海市住建委的办公室。

另外，和张董一起打天下的几位元老，也都来自于上海住建委。

坊间对绿地的评价， 商中有官，官中有商，最懂ZF的开发商。

三十年来，绿地过得一直顺风顺水。

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当然，也有小插曲。

5月24日，张董在绿地2022年股东大会上表示，绿地已经度过了最困难时期，但目前流动性仍然比较困难。

度过困难时期无非是，在2022年依靠两大国企股东提供的15亿元借款顺利兑付了一笔8月到期的美元债，另外旗下9只美元债（ 总计32.41亿美元 ）在11月份均获展期，其中2023年6月到期2.15亿美元债展期一年，其余30多亿债券均展期两年，展期期间票息不变。

关于流动性困难，张董的解释是，金融机构对公司的借贷余额持续下降；同时地产、基建行业的整体形势还比较严峻。公司将下大力来维持流动性安全，力求保持现金流的净流入。

根据绿地财报数据，截至2022年末，绿地的短期债务约1100亿元，而同期货币资金总额仅有597.6亿元。

很明显， 绿地短期内偿债压力很大。绿地眼下最当紧的，还是搞钱！

绿地已经有一段时间没出现在拿地榜单了，对国企而言，这的确不太体面。目前绿地房产业务的土地储备还有1.57亿方，其中包括持有待开发计容建筑面积约2700万方，以及在建项目建筑面积1.3万方。

不过除地产业务外，轻资产代建、物业管理、旅游会展、数字金融、健康、商业、科技等，都是这个庞然大物的发力方向。

2022年，绿地集团总营收4355亿元，其中房产业务营收1926.5亿元，基建业务营收2095.4亿元，两大主业出现不同程度下滑，其他领域的贡献只有333.1亿元。

当“地产+代建”的双轮驱动提不起速时，在今年5月底，绿地 开辟“新赛道”，把目光转向能源产业 。

与其说新赛道，不如说是老业务。据绿地集团介绍，自2009年起绿地能源就开始承担上海市电煤保供的重要任务，并为华能、上电、申能等3家发电集团10余个发电厂供应电力煤炭。

2014年，绿地总收入约2620亿元，能源及相关贸易产业营收超1300亿元，占比近50%；此时房地产业务刚突破千亿规模约1122亿元。

后来能源行业严重过剩，绿地对能源产业规模大幅收缩，保留了部分稳定和低风险的煤炭、油化工产品贸易。2016年-2021年间，绿地能源板块的业务规模常年保持在100-200亿元之间。

这是战略性收缩降低风险。

如今，房地产行业处于阵痛期，灵活的绿地开始抓住时机把老业务推上新发展，并在全国布局，扩大产业规模，预计今年能源产业收入及利润增幅有望达到50%！

这是战略性扩张创效增收。

去年张董来郑时表示，绿地集团坚定看好郑州发展前景，下一步将积极融入郑州发展，充分利用多元产业领域的丰富经验以及国际化资源的整合能力，紧抓新机遇，加快推动各领域战略合作取得实质性进展，努力为郑州新一轮大发展作出新贡献。

所以说，在绿地的推动下，未来郑州的煤炭能源产业是否会迈上新台阶？值得期待。

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撰文/编辑：木易

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